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谢瑛律师手机:13913837195 执业机构:江苏钟山明镜律师事务所 地址:南京市鼓楼区汉中门大街301号国际服务外包大厦01栋A座11层
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首席律师简介
谢瑛律师毕业于南京大学法学院,中国法学会会员,资深律师,全国注册企业法律顾问,其拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑难案件,尤其在房地产、婚姻家庭、金融借贷、抵押担保等领域具有非常丰富的实战经验,其细腻的办案风格在律师行业内独树一帜,赢得客户及业界的广泛好评,曾多次为南京市律协授予年度优秀律师业绩奖。 执业以来,谢瑛律师先后担任数十余家著名企业法律顾问,其重点加强对企业法律风险的事先防范、事中控制,为企业保驾护航的效果显著,受到企业客..
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购房陷阱有几多?律师教你如何规避风险
发布时间:2012-10-29 点击率:3380
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文/谢瑛律师收集整理 南京律师网www.xy6969.cn

【案例一】“虚假热销”蒙蔽双眼
去年底,家住桃浦的周女士为儿子购置新房,在离家不远处的“××新苑”售楼处打听,500多套房源已售出98%以上,只剩下为数不多的朝向、层次都不太理想的单元,考虑到附近新楼盘较少,周女士只得无奈定购了一套位于高层底部的单元。然而时隔仅两日,邻居王某却在同一楼盘买到了位置更优越的房子,令周女士十分不解和气愤。

律师点评:购房者容易受表面的“热销”所蒙蔽,张贴在售楼现场、反映销售进度的“销控表”正在成为开发商制造气氛的道具。最准确的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。

【案例二】“认购协议”引你上钩
市民张先生,1年前与某房产开发商签订一份认购协议书,总价为110万元。张先生支付了二十万元的首期房款。开发商出具了一份收款事由为订金的凭证。今年开发商想加价出售。张先生一怒之下,将开发商告上法庭。但法院不予支持。

律师点评:开发商制定认购协议,让购房者误认为是购房买卖合同,签定后支付数额不菲的定金,购房者却以为是首期。后来又以种种理由变相涨价,如购房者不同意,开发商就不与购房者签定买卖合同。因此购房者付出首期款后,应要求开发商开具“收到购房款”的凭证,而非“订金”凭证。

【案例三】“全装修”房两张合同
孙先生在去年购买了一套全装修房。支付约定款项后,开发商、装修商分别出具了房款发票和装修款发票。销售人员告诉孙某,发票分别开,孙的装修款部分就可以避免交契税。发生纠纷时,开发商认为孙先生签署的是一份购买毛坯房的合同。
 
律师点评:购房者购买全装修房时,分别与房产商、装修商签定合同。当实际装修与标准不符时,开发商与装修商相互推诿。购房者如拒收房屋,开发商认为购房者违约,要收回房屋并索取违约金。全装修房纠纷发生较多。孙先生不应贪图逃避契税等小便宜,去采取“两本合同、两张发票”的模式,应该坚持“一本合同、一张发票”。

【案例四】定金改为“诚意金”
去年11月8日,市民林女士与某房产中介签订经纪合同。双方约定:林女士支付“诚意金”一万元,作为中介与卖方谈判及进行价格条件确认的凭据。第三天,由于个人原因林女士决定不买了,当她想要回“诚意金”时,中介出示卖方的确认,拒绝返还“诚意金”。

律师点评:房地产中介公司要求买方支付“诚意金”,并说明“诚意金”并非定金。如果买方提出不买,中介就会没收“诚意金”。表面看来买方付出的不是定金,产生纠纷也不会有损失。但实际上“诚意金”具备定金性质。购房者应详细了解“诚意金”的处理方式,并留底所签订的协议。

【案例五】交房不过户
去年5月,蔡女士通过某房产中介购买一套产权房,全额付款入住之后一直都没有办理产权过户手续。12月份,她才发现在买房之前,房屋已经抵押给银行,产权人竟是中介法人的女儿。原来,中介收到房款之后,并没有偿还贷款注销抵押,而是挪为他用。

律师点评:中介利用自身的职业便利,将房产“吃”进,将房屋产权做在员工、亲属等人的名下,再以房子抵押向银行贷款,随后收取买方房款,给买方入住,但并不办理产权过户手续。购买二手房的时候,购房人应主动前往房屋所在的房地产交易中心。了解房屋产权情况,尽量争取在合同中明确约定房产过户时限以及相应的违约责任。

【案例六】交房条件不具备也通知入住
王女士与一房产开发商签定合同,交房期限为2003年9月。就在约定交房的前一月,王女士收到《入住通知书》。接着,全家便和其他业主一样,对新房进行了装修就住了进去。但王女士始终没有拿到产权证。每次去询问,开发商就表示“正在办,会有的”,但王女士始终不放心。她后悔当初不该没领产证就搬进来,否则可以以延迟交房为由,要求开发商支付违约金。

律师点评:有的开发商实际未取得入住许可证,但为了逃避违约责任,提前向小业主发出《入住通知书》,造成购房人入住的事实。入住前,一定要拿到产权证,拿到产权证才掌握主动权。

【案例七】侵犯业主私有财产
一年前,刘女士买下房子时,还买了小区地下的一个车位。买下后,由于自己并没有车,便没有前去察看。及至前不久,当她开着自己新车去时才发现,里面停了别人的车。一问才知,开发商的物业公司已将车位租给别人用了半年,但开发商却只承认用了几天,弄得刘女士徒叹无奈。

律师点评:车库长期不用时,可主动委托物业公司出租,并签订出租协议。

【案例八】擅自更改小区规划
刘先生2002年与开发商签定合同买下莘庄南面一商品房时,房子前面还有一块10000平方米的绿地。但住进去不久,这块绿地就没了,取而代之的是开发商二期的工地,他找到开发商,开发商说是规划变动引起的。后来,虽然几经交涉要回了一部分损失,但房子前的景观却一去不复返。

律师点评:开发商随意变更已经与小业主在合同中约定的规划红线。有的开发商会将未开发的二期楼盘地块临时作为一期楼盘的绿地,或景观设施,等到后期开发项目启动后,原有的绿地规划化为乌有。购房者应妥善保存楼书等用于宣传的广告资料,日后将成为你的有力证据

谢瑛律师,南京资深律师,中国法学研究会会员,中华全国律师协会会员,现执业于江苏东恒律师事务所,手机:13913837195

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