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什么情况拒绝接收房屋才理直气壮?

时间:2011-07-28 20:47:22

  

作者:谢瑛律师


    【作者按:】今年的梅雨天时间持续格外长,暴雨的天气正好成了老天检验开发商房屋质量的绝好工具,连日的暴雨,很多业主购买的房屋本来自打收房后就维修不止,现在更是雪上加霜,正所谓“屋漏更逢连日雨”,有不少业主找到我,抱怨当初就不应该收房,结果弄到现在成了长久挂在心头的的烦心事儿,那么业主说的对不对呢,业主什么情况下拒绝收房有理呢?

    江苏东恒律师事务所谢瑛律师对此提供以下法律意见供业主收房时做参考:

    首先作为业主来说要明确房屋的“交付”会产生什么样的法律后果?“交付”意味房屋占有、使用、收益的转移,也意味着风险的转移。因此,房屋符合交付条件及合同约定的交房时点,开发商会给业主送递《入住通知书》,通知业主前来收房,如果业主没有正当理由不来,那么根据法律及合同约定,即时不来也没关系,因为房屋已经视同交付,房屋此时毁损灭失的风险已经从开发商转移到业主了,同时你不来,房屋质量你也无法检验,也将视同房屋质量合格了。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      那么业主拒绝接收商品房的正当理由显然只能是商品房“不符合交付条件”,只有不符合交付条件的房屋交付了,你业主拒绝接收才有理有据,大体上,商品房不符合交付条件包括以下两种情况:

    1、商品房未经综合验收。

    2、商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收,并取得相关证明文书,购房人仍有权拒绝接受房屋,并要求开发商承担违约责任。《合同法》第一百四十八条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

    所以,你若是业主,看过这篇文章后,就会知道不是买的房子漏了雨就可以理直气壮的拒绝接收,只有自家的房子存在像主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下,你才拒收有理。


作者简介:谢瑛律师,南京资深律师,毕业于南京大学法学院,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,南京律师网 www.xy6969.cn站长、首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。手机:13913837195

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