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物业管理知识36问

时间:2012-05-13 12:02:13

  

1、什么叫物业管理?

答:物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、业主在物业管理活动中享有哪些权利?

答:(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(4)参加业主大会会议,行使投票权;

(5)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(6)监督业主委员会的工作;

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(10)法律、法规规定的其他权利。

3、业主在物业管理活动中应履行哪些义务?

答:(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(5)按时交纳物业服务费用;

(6)法律、法规规定的其他义务。

4、物业使用人在物业管理活动中的权利义务有何规定?

答:《物业管理条例》第四十八条规定,“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。”

5、哪些事项由业主共同决定?

答:下列事项由业主共同决定:

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改管理规约;

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(4)选聘和解聘物业服务企业;

(5)筹集和使用专项维修资金;

(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第(5)项和第(6)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

6、业主大会会议可以采用什么形式?

答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。

 

7、业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力吗?

答: 根据《物业管理条例》第十二条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《物业管理条例》第十九条规定,“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”

8、业主的投票权数如何确定?

答:根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》,业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定:

(1)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

(2)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定:

(1)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

(2)总人数,按照前项的统计总和计算。

业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

 

9、当选业主委员会委员应当符合哪些条件?

答:业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(1)具有完全民事行为能力;

(2)遵守国家有关法律、法规;

(3)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(5)具有一定的组织能力;

(6)具备必要的工作时间。

业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

10、业主委员会委员有哪些情形之一的,其委员资格终止?

答:根据《福建省物业管理条例》第二十四条规定,业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:

(1)任期届满的;

(2)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(3)因疾病等原因丧失民事行为能力的;

(4)因犯罪被依法限制人身自由的;

(5)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(6)不履行业主法定义务的;

(7)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

(8)因其他原因不宜继续担任的。

业主委员会委员有第(1)至(4)项所列情形之一的,其委员资格自然终止;有第(5)至(8)项所列情形之一的,须经业主大会会议决定。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

11、业主委员会应履行哪些职责?

答:(1)执行业主大会的决定和决议;

(2)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(5)监督管理规约的实施;

(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(9)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

12、业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料?

答:(1)管理规约、业主大会议事规则;

 (2)业主大会和业主委员会的决定;

 (3)物业服务合同;

 (4)专项维修资金的筹集、使用情况;

 (5)物业共有部分的使用和收益情况;

 (6)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

 (7)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

 (8)其他应当向业主公开的情况和资料。

13、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料?

答:根据国务院《物业管理条例》第二十九条规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

14、物业管理用房配置有何要求?

答:建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

 (1)建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;

 (2)建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之二配置。

建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电等基本使用功能。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,建设单位、物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

15、物业服务合同中应当约定哪些内容?

答:物业服务合同应当约定下列事项:

(1)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(2)公共绿化的维护;

(3)公共区域的保洁;

(4)公共秩序的维护;

(5)安全防范的措施;

(6)车辆的停放管理;

(7)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

(8)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

(9)物业档案资料的保管;

(10)物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理;

(11)争议处理方式;

(12)违约责任;

(13)其他约定的事项。

 

16、提前解除物业服务合同的,应注意什么?

答:根据《福建省物业管理条例》第三十八条规定,物业服务合同期满前,物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方要求提前解除物业服务合同的,应当在三十日前告知对方。业主委员会接到物业服务企业提前解除物业服务合同的通知后,应当在二十日内召开业主大会会议,决定是否选聘新的物业服务企业。

 

17、物业服务收费都是实行政府指导价吗?

答:不是。物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅(不含别墅、低密度联排高档住宅)前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。

18、物业服务费的构成包括什么?

答:物业服务费采取包干制或者酬金制等形式。

实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

19、前期物业服务合同期满但未成立业主大会的,如何确定收费标准?

答:根据《福建省物业服务收费管理办法》第八条规定,前期物业服务合同期满但未成立业主大会的,如服务内容和收费标准不变,由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示,合同期届满后,物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务,若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“双过半业主”)提出异议的,可继续适用原服务内容和收费标准;如要调整收费标准,则必须经过双过半业主同意,由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。

20、前期物业服务合同履行期间,物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时,如何调整收费标准?

答:根据《福建省物业服务收费管理办法》第八条规定,合同履行期间,物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时,如要调整收费标准,物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示,并经双过半业主同意,由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。

21、物业服务费用从何时开始收取?

答:物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由开发建设单位承担;已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担;出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担;开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的,减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。

22、物业使用人没有按时交费,物业服务企业要向谁追讨?

答:《物业管理条例》第四十二条规定,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”《福建省物业管理条例》第四十五条规定,“业主出租或者出售物业的,应当在物业租赁或者买卖合同中,对物业服务费用的交纳作出约定,并在合同签订后十日内,将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。”

如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用,且已告知物业服务企业,而物业使用人没有按时交纳物业服务费用的,物业服务企业既可以向物业使用人追讨,也可以向业主追讨。

23、物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等收费有何规定?

答:根据《福建省物业管理条例》第四十一条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位,向最终用户收取有关费用:

(1)业主自用的向业主收取;

(2)物业管理企业使用的向物业管理企业收取;

(3)公共使用的由业主分摊,按照合同约定收取。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位,应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

24、车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项,有何规定?

答:根据《福建省物业管理条例》第四十六条规定,“车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。

业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的,可以委托物业管理企业收取,并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。

物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的,参照价格主管部门的规定执行。

业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的,场地使用费属于全体业主所有。

物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。”

 

25、在物业管理区域内不得有哪些行为?

答:根据《福建省物业管理条例》第四十二条规定,在物业管理区域内不得有下列行为:

(1)擅自拆改房屋承重结构;

(2)侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;

(3)违章搭盖建筑物、构筑物;

(4)擅自改变物业规划用途或者外观;

(5)违反规定饲养家禽、宠物;

(6)违反规定摆摊设点、占道经营;

(7)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

(8)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(9)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

(10)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(11)法律、法规和规章禁止的其他行为。

 

26、住宅室内装饰装修活动中,禁止哪些行为?

答:根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:

(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

该办法所称建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。该办法所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

27、装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有哪些行为?

答:根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:

(1)搭建建筑物、构筑物;

(2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

(3)拆改供暖管道和设施;

(4)拆改燃气管道和设施。

以上所列第(1)项、第(2)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。

28、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应如何申报登记?

答:根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》有关条款规定,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业或者房屋管理机构申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。

申报登记应当提交下列材料:

(1)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);

(2)申请人身份证件;

(3)装饰装修方案;

(4)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;

(5)涉及《住宅室内装饰装修管理办法》第六条行为的,需提交有关部门的批准文件,涉及《住宅室内装饰装修管理办法》第七条、第八条行为的,需提交设计方案或者施工方案;

(6)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

29、物业管理单位应如何实施住宅室内装饰装修管理?

答:住宅室内装饰装修工程开工前,物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业,并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修过程中,物业管理单位应当按照管理服务协议实施管理,发现装修人或者装饰装修企业有违法违规行为的,应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。

30、业主可以将住宅改变为经营性用房吗?

答:根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

 

31、业主大会和业主委员会对违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,应如何处理?

答: 根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定,“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”

32、使用专项维修资金应当具备哪些条件?

答:(1)物业共用部位、共用设施设备保修期已满;

(2)维修项目符合专项维修资金使用范围;

(3)法律、法规或者业主大会规定的其他条件。

33、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支?

答:《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十三条规定,下列费用不得从商品住宅专项维修资金中列支:

(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(2)依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(3)根据物业服务合同约定,属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用;

(4)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(5)法律、法规和规章及有关规定,明确由有关单位和个人承担的费用。

34、住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括哪些?

答:根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第七条规定,住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

(1)屋顶防水、隔热层破损或渗漏;

(2)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

(3)地下室出现渗漏、积水的;

(4)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

(5)建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;

(6)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;

(7)公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

(8)公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

(9)除《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十三条规定情形之外,其他住宅共用部位需要维修和更新、改造的。

35、住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括哪些?

答:根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第八条规定,住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

(1)电梯主要部件需要进行维修或更换的;

(2)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;

(3)避雷设施不满足安全要求的;

(4)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;

(5)消防系统、安防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;

(6)楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

(7)除《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十三条规定情形之外,其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。

36、物业服务企业与业主发生物业管理争议的,应当如何处理?

答:根据《福建省物业管理条例》第五十六条规定,“物业服务企业与业主发生物业管理争议的,当事人双方可以协商解决;可以向基层人民调解委员会申请调解;也可以依法向仲裁委员会申请仲裁,或者依法向人民法院提起诉讼。” 

 


 


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