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雾里看花的商品房销售广告,律师教你识别

时间:2013-02-13 22:58:14

  

文/谢瑛律师
相信大部分购房人最终决定购买房屋,或多或少都会受到开发商的商品房销售广告影响,而购房人一旦被广告所感染信以为真买了房子发现却不是那么回事了,又该当如何?开发商会郑重告诉买房人,我们的广告属于要约邀请,没有订入合同。购房人这时才发现啥叫百口莫辩。碰到这种情况购房人该当如何维权,本文将教你如何对症下药。

一、难以维权的广告(对开发商不具有法律约束力的广告)
1、气氛渲染型。为激起购房人的购买欲望,开发商充分利用人类虚荣心和想象力,将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如人文高尚社区、人文气息,温馨家园、依山傍水,黄金地带、商机无限,无限升值潜力、居家置业首选,春天般享受、与贵族身份匹配,欧式设计理念、古典高雅等等。这些广告采用夸张性和诱惑性语言,极力渲染出高档、温馨和诗意的氛围,但是语言模糊、难以量化。
2、描述现有环境。如采用平面效果图、彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围有学校、医院、超市、菜场、娱乐、会所等设施;或使人感到楼盘身处繁华区域、商业中心、交通枢纽。广告语言模糊,如“周围、附近”是多远距离,是直线还是实际距离?尽管有虚假成分,但现有环境易于辨认,故此类广告属于正常商业吹嘘,对开发商亦无法律约束力
《合同法》15条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”因该广告内容不具体明确,不符合要约条件,属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的要约邀请,对开发商不具有法律约束力。

    二、行使撤销权的广告
1、描述未来环境。新建商品房规划开发区外的环境和公共设施尚未确定,但却开发商大肆宣传。如将建立小学、幼儿园、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等,实际上政府规划意向尚未确定;明明是商住混杂大楼,却说成是与国际接轨的SOHO产品。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”,但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外,如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确,对购房人购买决定和购房价格有重大影响的,亦应当视为合同内容,否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。如某人购买门面房是因为门外主干道上有相当人车流量,如果干道变成胡同,购房目的将全部落空,其可根据《合同法》54、58条行使撤销权,并要求开发商承担缔约过失责任。
但是注意开发商根据政府规划承诺环境,之后政府规划变更,是否承担责任?根据《商品房销售管理办法》第二十四条:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
         经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
         买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
因此,如果是规划设计调整也应当提前通知购房人,否则购房人有权解除合同。

三、采取补救措施、追究违约责任、解除合同的广告
1、具体模糊型。
    销售广告对规划区内的楼房价格、面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺,但具体数字、规格、标准不甚详细,比如标明商品房起价或均价;承诺纯德国进口厨具、高级外墙涂料、名贵大理石内墙、24小时保安等。但同一楼盘因朝向、位置、楼层不同,价格相差很大,甚至每平方米相差上千元;楼房必须装电梯、刷涂料、配保安可以确定,但何为高级、名贵则不尽详细。
根据《合同法》15条和《解释》第3条,如果广告的说明与允诺具体明确,对合同订立和房屋价格有重大影响的,可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口,购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。
    2、具体明确型
    销售广告陈述的房屋与设施明确,而且数字、规格、型号具体,比如高层混凝土结构、一梯两户型、每单元配有日本原装三菱电梯二部、一楼全部带15平方院、小区绿化率达80%、得房率75%、楼间距20米;规划区内有停车场、健身房、游泳池、幼儿园、会所、超市、免费班车等设施。
根据《解释》第3条,销售广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对购房者订立与否以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容。开发商将绿化带改建为商品房、将50米楼间距缩小至20米、将一梯两户变成一梯三户,或者擅自变更规划,购房者可以根据《合同法》107条要求开发商继续履行合同或采取补救措施;法律上或事实上不能继续履行合同时,可以考虑解除合同、支付违约金、赔偿损失等。
3、样板展示型
    购房者置身于宽敞明亮、富丽堂皇、高贵典雅的样板房之中,购买欲望蠢蠢欲动,但实际入住后发现空间拥挤、光线昏暗、装修粗劣。要求开发商按照样板间履行合同,但样板间已经完成历史使命不复存在。事实上,设置样板间是开发商的促销手段,其装修做工考究、家具量身定做,再加以明亮剔透的灯光,使得购房者心中精致温馨的房间形象难以挥之而去,最终坠入陷阱。
根据《合同法》168条,基于信赖样板房而订立的商品房买卖合同属于凭样品买卖合同,出卖人交付的商品房应当与样品及其说明的质量相同。为防止样板间拆除而无法对比的不足之处,购房合同可以约定:1、样板间的保存至入住后一定时间,开发商擅自拆除视为交付的房屋与样板间不符;2、样板房的结构、户型、空间尺寸,以及门窗家具的品牌、型号、质量、标准等;3、精装房的装修项目、材料的标准、颜色、规格、工艺等;4、验收方式、费用,以及补救措施与违约金数额。另外,购房人还可以采用录像、拍照、公证等方式固定样板间,事先搜集利己证据。
4、赠送优惠型
    赠送物品、优惠房价亦是开发商常用促销手段,包括以下方式:1、价格优惠,如前20名购房者8折优惠、某月某日前购房9折、购房送装修,此类承诺通过直接或间接价格优惠吸引更多购房者;2、物品赠送,如买房送空调、彩电、车库等,此促销方式的房价不变,但所赠物品的品牌、型号、质量等不甚明确;3、机遇赠送,如解决全家户口、子女入学、工作就业等,该赠送在国家政策宽松时容易解决,政策加紧时开发商无能为力;这三种情形属于开发商给予相对方利益,从而吸引其缔结合同的附条件单方允诺行为,对开发商具有法律约束力,不履行义务或履行义务不符合约定的,应当承担违约责任。
 注意还有一种情形为虚伪赠送,如购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、购房送小储藏室等。根据《商品房销售管理办法》12条,商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。露台、小储藏室和阁楼只能连同房屋销售于同一购房人,且根据《房产测量规范》该部分不应计入建筑面积,故本属买房人所得部分无需赠送。

     四、合同违法无效的广告
    诸多广告承诺中不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形,比如采用返本销售、售后包租、预租回报、投资零风险、70年旺铺产权、买顶层送花园等。根据现行法律,楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分;商业用地最高年限为40年而非70年。尽管该承诺具体明确,但是其内容违反现行法律而属于无效条款。购房人可依《合同法》58条,要求开发商根据过错程度承担缔约过失责任。尽管开发商有欺诈故意,而法律颁布后可以推定人人皆知,购房人明知承诺违法而作出购房意思表示的,不享有撤销权;该条款无效,但其他条款仍然有效,且无效条款不能履行并非必然导致购房目的落空,其请求解除合同难获支持。
  

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